Les EHPAD fonctionnent sur la base d’un accord appelé convention tripartite. Elle est requise pour tous les EHPAD, de même que pour les maisons de retraite et les résidences médicalisées qui se transforment en établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.
Ce document est exigé pour tous les EHPAD et il est signé entre trois entités : le représentant de l’établissement et deux représentants de l’État qui sont l’Agence régionale de santé et le Conseil départemental. Pourquoi revêt-il ce caractère obligatoire ?
L’exigence de la qualité
Les EHPAD se différencient des maisons de retraite et des résidences seniors non seulement sur la qualité des services, mais aussi sur la prise en charge de la dépendance. Afin d’éviter les abus par rapport au grand âge des résidents de ces établissements, la transparence des coûts et des tarifs appliqués sont préconisés par ladite convention. Ainsi, trois différents tarifs sont applicables dans ces logements seniors : ce sont les tarifs hébergement, soins et dépendance, et ils sont uniformisés pour tous les résidents des EHPAD. La bientraitance et le respect des éthiques sont aussi suivis de près par les autorités publiques. La convention tripartite définit alors les dispositions y afférentes.
En contrepartie des exigences requises, l’EHPAD peut obtenir des aides financières de l’État pour améliorer son fonctionnement et ce, par le biais du Conseil départemental.
Des audits de conformité
La convention tripartite est signée pour une durée limitée, qui est en principe de 5 ans. À cette échéance, un audit est réalisé par les autorités publiques afin d’évaluer l’EHPAD. Si celui-ci est conforme, la convention est reconduite. Dans le cas échéant, l’EHPAD doit se conformer aux axes d’amélioration prescrits. Un contre-audit est alors réalisé afin de s’assurer de la conformité des actions prises à la suite de ces nouvelles recommandations.
Signature de la convention : gage de qualité
Ce document contractuel est un gage de qualité sur deux volets. Tout d’abord, pour les résidents puisqu’ils sont accueillis dans une structure dont le fonctionnement est soumis à une réglementation précise. Ensuite, pour les investisseurs qui sont rassurés de placer leur argent dans un produit encadré. Les EHPAD sont en effet des produits d’investissement pouvant être souscrits par tous, dans le but de se constituer un patrimoine immobilier.
Investir en EHPAD : quelles particularités ?
Toujours est-il que les EHPAD ne sont pas seulement de la “pierre”, mais tout un ensemble de structures, puisqu’ils intègrent toute une gamme de services, ainsi qu’une unité de soins gérée par un médecin coordonnateur. Il est donc important de se pencher non seulement sur l’existence de ladite convention, mais aussi sur l’ensemble de lots : l’immobilier, les équipements, l’unité de soins ainsi que l’unité Alzheimer dont la majorité des EHPAD sont pourvus. À cela s’ajoute le bail commercial qui est le document contractuel à signer avec le gestionnaire. Soulignons également les très intéressants avantages fiscaux issus de l’investissement dans ce type de produit et qui sont issus du statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ces avantages fiscaux s’appliquent non seulement à l’investisseur initial, mais aussi au repreneur en cas de revente sur le marché secondaire. Rappelons que la défiscalisation est extrêmement intéressante dans la mesure où l’investisseur pourrait ne pas avoir d’impôt à payer sur plusieurs années grâce à la déduction des dotations aux amortissements qui s’opère sur plusieurs années. Dans le cas de l’achat d’un EHPAD neuf, la TVA elle aussi, peut être récupérée, d’où un gain d’impôt supplémentaire.
En bref, la qualité ne s’applique pas seulement au niveau de l’EHPAD proprement dit, mais elle se fait aussi ressentir sur l’investissement lui-même en raison de tous les avantages cités ci-dessus.
